Služby
Služby
Co to je nemovitost?
Dle § 119 občanského zákoníku jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nesplňuje-li stavba podmínku pevného spojení se zemí, nejde o nemovitost. Nemovitostí jsou tedy budovy, haly, rodinné domy, chaty, ploty, garáže, zpevněné plochy, studny, žumpy, septiky, přípojky, řády, kiosky, zdi, chlévy, stodoly, kůlny, chlívky, schody, hnojiště, skleníky, bazény, altány, zemní sklepy, rampy, terasy apod., dále silnice a mosty ale i byty, nebytové prostory a pozemky vč. zahrad s porosty, chmelnice, vinice a lesy. Dá se tedy říci, že téměř každý vlastní nějakou nemovitost a že se někdy setká s potřebou tuto nemovitost ocenit. Ceny se stanovují podle svého účelu dle různých metod např. podle oceňovací vyhlášky Ministerstva financí ČR zpravidla pro účely daňové nebo tzv. cenami obvykými pro různá vyrovnání, pro účely dražeb rozdělování spoluvlastnictví apod. Oceňování nemovitostí je vyžadováno mj. v těchto případech:
při daňové povinnosti z prodeje a koupě, tedy s kupní smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) pro potřebu finančního úřadu a ke stanovení výše daně z převodu nemovitosti. Zde se posuzuje výše ceny nemovitosti podle kupní smlouvy a podle ceny z posudku zpracovaného podle vyhlášky MF ČR.
při darování, tedy s darovací smlouvou se zpracovává znalecký posudek (odhad) podle vyhlášky MF ČR pro stanovení ceny darované nemovitosti a pro potřebu finančního úřadu ke stanovení výše daně darovací
při dědickém řízení; znalecký posudek vyžaduje soudní komisař, který dědictví vyřizuje z pověření Okresního soudu. U dědického řízení se provádí ocenění dle vyhlášky MF ČR a stanovuje se návrh ceny obvyklé, která vychází z porovnání s jinými prodanými nemovitostmi. Návrh ceny obvyklé se zpracovává pro účely přiměřeného vypořádání dědiců v rámci dědického řízení. Stav nemovitosti a použitá vyhláška MF ČR musí být respektovány k datu úmrtí. Znalecké posudky v tomto případě opatřují dědicové. Ve sporných případech bývá znalec přibrán soudem.
při rozvodovém řízení – vypořádání spoluvlastnictví (vlastníky nemovitosti jsou oba manželé). Pokud se manželé na vypořádání nedohodnou, provede vypořádání soud na návrh některého z manželů. Vypořádání provádí soud jedním ze tří způsobů:
1. reálné rozdělení podle výše podílů
2. přikázání nemovitosti jednomu nebo více spoluvlastníkům
3. prodejem a rozdělením výtěžku podle výše podílů
Při vypořádání, kdy nemovitost vlastní jeden z manželů, se oceňuje výše vložených společných prostředků za manželství. Zde není důležité o kolik se nemovitost zhodnotila či znehodnotila, ale kolik prostředků ze společného jmění manželů bylo na nemovitost spotřebováno. V tomto případě je nutné prokazování pomocí patřičných dokladů. Při soudním vypořádání stanovuje soud znalce, který provede ocenění nemovitosti. Stav nemovitosti (stáří, opotřebení, provedení) se uvažuje k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství a ocenění se provádí k datu vypořádání a to stanovením návrhu ceny obvyklé. Tato oblast je poněkud složitější a vyžaduje individuální právní konzultaci.
při úvěrovém řízení – jedná se o oceňování pro potřebu peněžního ústavu, kde peněžní ústav vyžaduje záruku. V současné době každý peněžní ústav – banka, má seznam smluvních znalců, kteří mohou ocenění pro zástavu provést podle stanovené metodiky. Jsou i případy, kdy se respektuje do určité výše ceny nemovitosti i jiný znalec. Ocenění se provádí v ceně obvyklé a lze ocenit i stavby nedokončené vč. ceny budoucí dle projektové dokumentace tvořící součást stavebního povolení, tedy potvrzené stavebním úřadem. Peněžní ústavy při tom zpravidla půjčují jen do 60-70% z ceny zjištěné při ocenění.
Další případy, které nejsou tak běžnými jsou oceňování pro potřebu vyvlastnění nemovitosti, ocenění podniků a ložisek nerostných surovin. V minulých letech byla např. vyšší potřeba oceňování při restitucích, kdy se jednalo převážně o navracení nemovitostí odňatých původním vlastníkům. Zde se prováděl výpočet náhrady za jejich zhodnocení, znehodnocení, zjišťování rozsahu přestavby, případně náhrady za nemovitosti, které nebylo možno vydat. V současné době tato oblast „doznívá“. Pro ocenění běžné nemovitosti je třeba:
výpis z listu vlastnictví, kde je patrné kde se nemovitost nachází, kdo nemovitost vlastní, rozsah, pozemky vč. výměr a další i případné zátěže (půjčky, věcná břemena apod.)
snímek z katastrální mapy, z něhož je patrný rozsah a poloha pozemků, které k nemovitosti patří – stáří nemovitostí, které se zjišťuje mj. dle kolaudačního rozhodnutí, v archivech, v pozemkové knize apod.
provádění přestaveb, stavebních úprav v době užívání nemovitosti – rozsah a doba provedení
vybavení nemovitostí v době prohlídky
v některých případech pak i nájemní smlouvy, daň z nemovitosti, pojištění apod.
S oceněním nemovitostí souvisí i oceňování věcných břemen. Nejčastější věcným břemenem bývá doživotní užívání nemovitosti při převodu z rodičů na děti. Zde se oceňuje hodnota zřizovaného věcného břemene. V darovací smlouvě je pak stanoven rozsah užívání nemovitosti a podle tohoto rozsahu se provede i ocenění. Provede se zaměření místností a prostor a vyčíslí se obvyklá hodnota věcného břemena podle zjištěných podkladů v obci. Věcné břemeno se oceňuje pro potřebu upravení ceny při převodu nemovitosti, ale i pro potřebu daňovou u doživotního užívání nemovitosti.
